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房地产项目开发设计阶段成本控制管理研究——以某房地产公司A项目为例_图文

?54。

价值工程

房地产项目开发设计阶段成本控制管理研究
——以某房地产公司A项目为例
Research
on

Cost Control and

Management
Project of n

of Real Estate
Real Estate

Project

Development in Design Phase:

Talcing A

Company for Example

梁沛沛LIANG Pei—pei;谢瑞峰XIE
(北京信息科技大学,北京100192) (Beijing
Information Science&Technology

Rui-feng

University,Beijing 100192,China)

摘要:文章从对房地产开发设计阶段成本控制的重要性出发,在影响该阶段戍本控制管理的因素的理论背景下,以某房地产公 司A项目在设计阶段管控中出现的问题为例,提出A项目设计阶段优化策略以及房地产开发设计阶段成本控制管理的建议,以提高
设计质量和进度水平,从而有效控制设计成本和整个项目的成本,进而完善设计阶段内部控制体系的建立.
Abstmct:In this paper,starting from the importance of
cost

control of real estate development in design phase,under the theoretical

background of affecting cost control and management in tllis phase.taking problems of A and control,A

project

of



real estate company in management
are

project's

optimization strategies and suggestions to cost control and management in design phase

prope稿,80

0,8

to

improve design quality and level of progress,effectively control design cost internal control system in

and

the

project

cost,and then

perfect

the establishment of

design phase. 关键词:房地产开发;设计阶段;成本控制;管理 development;design
stage;cost

Key words:real estate

control;management

中图分类号:TU2 0引言

文献标识码:A

文章编号:1006-4311(2012)24-005仙2

发设计阶段对项目成本有影响的主要因素是总体规划和 建筑物格局和风格、建筑材料和园林植被的选择等方面: 任何一个因素的管理失控都会导致总体成本的增)JnO譬 如,建筑结构由基础、柱、墙体、梁、楼板、屋面板等部分组 成的起骨架支撑作用的体系,结构设计是否合理会影响到 材料的选用以及使用材料的数量,而这些恰恰是项目成本 控制中必须要考虑的因素:而建筑材料费占总成本的60% ~70%左右翻。因此,设计成果的细节性设计都非常重要,直 接关乎着整个项目的质量、销售与成本的控制等重要环节

在房地产行业市场不断变化的形势下,房地产开发企 业已难于保持以高利润率求发展的运营模式,而进行项目
开发成本控制将成为提高企业经济效益和核心竞争力的

有效途径。再者,房地产项目开发设计是将整个项目的开 展由计划变为产品的关键阶段。据统计,尽管设计费用在 项目整体成本中比例不大,一般只占成本的1.5%一2%,但 对开发项目整体成本的影响可达75%以上。【ll这个数据足 以显示出设计阶段对于整个项目成本控制的重要性,这种 控制不仅仅指直接的设计费用支出,而且包含其对项目整 个开发周期总成本的影响。 1房地产项目开发设计阶段成本控制管理的影响 因素 1.1设计阶段造价的影响因素房地产项目开发设计 主要包括概念设计、规划设计、方案设计、扩大初步设计、 施工图设计、景观设计、装修设计等阶段。以上各阶段的成 本控制管理主要体现在招投标管理流程和质量、造价的合 理性、合同条款的合规性、设计方案的优化性等方面。譬 如,某项目概念设计的单方造价比同行业同类型建筑的平 均单方造价高出10元,m2,假设对于一个20万平方米规 模的项目而言,此阶段的设计成本就高出200万元。因此,
房地产企业只有进行全面的成本控制,才能从整体上降低

的有效举。

2案例分析 2.1项目概况某房地产开发公司在2009芏F≥月取

得A项目的土地使用权,该项目地处某二线城市的郊区, 占地面积约350万平方米,景观湖面积约20万平方米。
2.2

A项目设计阶段的管控现状2009年,该项目的

产品定位是通过引进传统动漫基地的产业来促进别墅、高 层、多层等住宅部分以及商业等配套的销售,计划先完成 景观湖的施工将景观做起来的同时,在一期的施工过程中 完成丢售楼处和样板问的施工、装修以及景观示范区的施 工,以尽早开盘,获取回转资金。 然而,在A项目实际执行的过程中,由于一些原因该 公司未能短期内引进传统动漫基地的产业发展,该项目的

成本、获取更多利润。 1_2设计阶段对项目造价的影响因素房地产项目开
基金项目:本文章受“北京市教委学科与研究生教育一重点学科一企 业管理”项目资助(项目号:PxM2012014224000050


决策者便决定采用先引入住宅部分后引进产业的策略,这
个策略也在一定程度上导致了整个项目的产品定位发生 大的变化,从而影响到该项目后续工作的开展状况。 2009年5月,无资质的B供应商提交的概念设计成 果因设计质量不合格未能通过当地政府的审批,于是,A 项目的决策者重新选择供应商来做概念设计,继而整个项 目未能按照原计划进展。同时,由于甲方在与B供应商签 订的合同的付款条件中只有按照进度提交设计成果就付 款的约定,而未对设计成果的质量和通审后再付款的付款

作者简介:梁沛沛(1988一),女,河南驻马店人,北京信息科技大学 经济管理学院,在读研究生,研究方向为财务会计理 论与方法;谢瑞峰(1964一),男,山东鄄城人,北京信息 科技大学经济管理学院,教授,研究方向为财务会计
理论与方法。

万方数据

条件做出明确规定,A项目为这部分未通审的设计成果支 付了80万元。由此可见,这不仅影响了开发进度而错过良 好的销售时机,而且增加了设计的资金成本。 由于设计阶段的周期拉长,景观湖的景观和一批次的 施工未能按照原计划完成,加之由于一级土地熟化未能按 期全部完成,原计划售楼处和样板间的位置还未得以土地 熟化。于是,A项目的决策者为了如期开盘决定将售楼处 和样板间移至原计划高层的地块上,并且在后期此地块的 售楼处和样板间将被全部拆除,涉及价款约2000万元。 此外,该项目大概需要2个亿的建安成本,由于设计 人员的保守设计,增加了15%的富余量,从而给整个项目 增加了近3000万的无效资金成本:而在施工过程中,无论 怎样控制施工成本,也不可能节省出15%的工程费。 3房地产项目开发设计阶段成本控制建议 针对A项目的上述事实,本文提出以下有关房地产 项目开发设计阶段的控制管理的建议,以在保证好设计质 量和进度的前提下,合理控制并优化设计成本和设计对其
它方面的影响成本。

下功夫闱。

房地产开发企业应在评标过程中从各投标供应商对 该项目的整体布局规划、建筑风格、工艺要求、控制指标等 各方面进行考虑分析,以选择出有利于适合自身公司销售 和发展的设计方案,然后经过市场数据分析以及行业询价 后进行这些方案的成本比较后,最后选择最优的方案进行 施工图的设计。 3.4合同内容要对设计成果的质量和进度做出明确 规定合同的付款条件应对设计成果的质量并通过审批 后再付款做出要求,以防只强调设计成果的进度,而不是 实际的效果,避免不必要的经济流失。此外,还应对设计成 果提交的时间有所明确规定,以防延长设计周期,影响项 目的开发进度。 3.5加强图审和成本核算水平的提高现在大多数设

计费是按照2002{I程勘察设计取费标准>以设计费和投
资资金成一定比例的原则支付给设计单位的,这样一来设 计成果的造价越高,设计费就越高,而在这种思维下往往 容易发生设计保守和浪费的现象而忽略整个项目的成本 控制,甚至会导致产品定位在无形中改变的结果。因此,成 本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布 置进行成本分析,向建筑师提出建议,使设计方案不断优 化:同时,对设计方案的计算过程进行评审,杜绝人为因素 的保守扩大,尤其在设计系数的取值上;以加强对设计图 和设计费的核算水平,从而减少不必要的设计费支出阁。 此外,目前我国房地产开发项目已开始试行限额设 计,即按批准的投资估算控制初步设计,依照初步设计的 总概算控制施工图设计四。加强限额设计的管理有利于设 计成本的控制,同时将设计造价作为设计的前提而对设计 的效果有一些影响,所以将总概算控制在合理的价格上是 非常重要的。 4结论 综上所述,房地产项目开发设计阶段在整个开发周期 中起到了的至关重要的作用,此阶段的成本控制需要甲方 的主导以及设计、造价、监理单位的有效的配合来完成。从 房地产项目整个开发周期的角度出发,房地产开发企业以 可持续发展的眼光,全面深入贯彻并落实设计阶段成本的 内部控制管理思路:进而推动投资方及设计人员进行内部 挖潜,进行设计创新,采用新工艺、新型材料,合理配置资 源,在不降低工程项目使用功能的前提下尽量降低工程费 用【q:从而获取更大的经济效益,增强企业的核心竞争力。
参考文献:


3.1清晰准确的产品定位通过确立好的规划概念可 以更好满足目标客户的层次和爱好,这样开发的楼盘才有 可能畅销,才有可能最短的时间并以较高的价格销售。如 此操作才能使楼盘面临的风险降到最低,从而使开发项目 的投资迅速回笼,成本降低的可能性达到最大闭。若在设计 阶段初期,房地产企业未对所开发的产品有清晰准确的定 位,后会因外界环境或者决策者的主观想法导致产品定
位一变再变的现象发生,以至于影响到设计风格和规格

等的随之变化,从而增加了设计成本。因此,清晰准确的 产品定位在整个项目中起着“指南针”的作用,房地产企 业应对产品定位引起足够的重视,以保证后续工作顺利 有效的进展。 以A项目为例,从井盘之日起,A项目的销售收入为 琴,这远远低于预期的目标销售收入。从该项目的长远发 展来看,为了便于销售和成本的控制,A项目的决策者应 尽快思考产品定位的问题,做出顺应市场规律的合理策

略。譬如,可以改变规划设计的方向,先引入传统动漫基地
的产业,按照原计划以产业带动住宅以厦商业等配套的大 方向进行下一步工作的开展。 3.2重视设计成果的质量和进度房地产开发设计阶 段对于工程项目开发周期、成本、质量以及销售等方面都 起若有关联的重要作用。设计图一经通审,工程成本也基 本确定。因此,在保证满足工程项目所需功能的前提下,合 理的优化设计可以大幅度降低设计成本和整个工程项目 的开发成本。因此,房地产开发企业应选择有资质的设计 供应商,以保证设计成果的质量从而减少设计变更的频次 和避免未通过图审而返工所增加的设计成本和延误设计
周期,进而影响到整个项目的开发节奏。

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造价计价与控制嗍.北京:中国计划出版社,2003.
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3.3完善招投标制度在设计招标的过程中,房地产 企业应该选择适合该项目开发并且能够胜任招标事项的 供应商,以建筑方案与经济方案相结合的原则,尽量将设 计阶段的各个环节的工作内容形成一个整体进行招标。这 样既可优选出好的设计单位,又可促进设计方在项目整体
布局、建筑造型使用功能上开拓创新,在降低工程造价上

万方数据

房地产项目开发设计阶段成本控制管理研究——以某房地产公司A项 目为例
作者: 作者单位: 刊名: 英文刊名: 年,卷(期): 梁沛沛, 谢瑞峰, LIANG Pei-pei, XIE Rui-feng 北京信息科技大学,北京,100192 价值工程 Value Engineering 2012,31(24)

本文链接:http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_jzgc201224027.aspx




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